Круглый стол «Ипотека: ситуация на рынке, актуальные проблемы, прогнозы развития»

УЧАСТНИКИ «КРУГЛОГО СТОЛА», ОРГАНИЗОВАННОГО НБЖ ПРИ СОДЕЙСТВИИ АРБ:
Владимир КИЕВСКИЙ, вице-президент АРБ;
Владимир ЛОПАТИН, председатель комитета АРБ по внешнему управлению и секьюритизации банковских активов, президент Национальной лиги ипотечных брокеров;
Андрей ШЕЛКОВЫЙ, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК;
Станислав ДАМБРАУСКАС, исполнительный директор по инновациям АИЖК;
Андрей ЯЗЫКОВ, генеральный директор ОАО «АРИЖК»;
Павел МЕДВЕДЕВ, председатель подкомитета Государственной думы РФ по банковскому законодательству;
Светлана КРОШКИНА, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка;
Иван ВЕДЕНИСОВ, начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка;
Луиза ШАГИНЯН, начальник управления ипотечного кредитования Кредит Европа Банка;
Ирина СТУПАЕВА, начальник управления развития ипотечных продуктов Нордеа Банка;
Вадим ПАНКОВ, управляющий директор ООО «Межрегиональный долговой центр»;
Дмитрий ДЕМЕШКО, начальник департамента альтернативных каналов продаж Банка Сосьете Женераль Восток;
Дмитрий МИРОШНИЧЕНКО, ведущий эксперт Центра развития;
Павел САМИЕВ, заместитель генерального директора рейтингового агентства «Эксперт РА»;
Вадим ПАХАЛЕНКОM, директор департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit.
ВЕДУЩИЕ:
Анастасия СКОГОРЕВА, главный редактор НБЖ;
Екатерина КАЦ, заместитель главного редактора НБЖ.

A.  СКОГОРЕВА: Мы не случайно решили сделать темой нашего очередного «круглого стола» ипотечное кредитование. Сегодня в деловой среде активно дискутируется вопрос, что происходит с ипотекой в нынешний посткризисный период: остается ли она в «замороженном» состоянии, стагнирует или начинает восстанавливаться. При этом даже среди тех экспертов, которые выбирают последний вариант ответа, «согласья нет»: некоторые представители банковского сообщества считают, что восстановление идет медленными темпами, другие - что даже быстрее, чем можно было представить в самых оптимистичных прогнозах. В связи с этим первый вопрос, который хотелось бы задать участникам «круглого стола», звучит так: как вы оцениваете сегодняшнее состояние ипотечного рынка, какой диагноз ему ставите?

B.  КИЕВСКИЙ: Прежде чем ответить на поставленный вопрос, хотел бы отметить, что мы действительно переживаем посткризисный период. Стабилизировалась ситуация с безработицей, удалось сохранить основные отрасли народного хозяйства, снижается инфляция, и ставка рефинансирования впервые в истории России опустилась на уровень 8%. Нет ничего удивительного, что в этих условиях банки снова обратились к ипотеке. Но при этом не стоит забывать о том, что в кризисный период кредитование сократилось, по некоторым экспертным оценкам, в пять-шесть раз, поэтому восстановить объемы ипотеки на докризисном уровне будет по определению нелегко -даже при условии, что предполагаемый рост объемов ипотечных кредитов может в 2010 году составить 45–50%. Даже в случае, если этот прогноз осуществится, достижение докризисного уровня возможно лишь к 2012 году.

На мой взгляд - и думаю, это не преувеличение, - основная нагрузка по поддержке рынка ипотечного кредитования сейчас легла на плечи Сбербанка, который сохранил и укрепил свои позиции на ипотечном рынке. Также среди лидеров рынка кредитования я бы хотел назвать ВТБ24, АИЖК, которое хоть и не выдает кредиты, но через своих агентов реализует государственную жилищно-ипотечную программу. Также отмечу Банк Сосьете Женераль Восток, Росбанк, DeltaCredit и уже упомянутые мной банки - агенты АИЖК: Евротраст Банк, Банк Жилищного Финансирования и ИТБ.

Если говорить о современных тенденциях, существующих на рынке, то я бы отметил в первую очередь снижение процентной ставки по жилищно-ипотечному кредитованию. В докризисный период ставки варьировались от 17 до 30% в рублях, сейчас они находятся на уровне 14-14,5%, а некоторые банки кредитуют своих заемщиков по значительно более низким ставкам. Это происходит под влиянием общей политики, проводимой государством, в том числе через институты развития. Также снижается стоимость привлекаемых ресурсов. Все это позволяет говорить о том, что наметилась устойчивая тенденция к снижению среднерыночной процентной ставки по ипотеке.

Второй важнейший вопрос - реструктуризация кредитной задолженности по ипотеке. В частности - может быть, чуть с опозданием, но была реализована программа реструктуризации «долларовой» ипотеки в рублевую. Это позволило существенно снизить нагрузку на заемщиков.

И третье направление - вопрос рефинансирования кредитов. Сейчас идет борьба за каждого заемщика, и вопросы рефинансирования способствовали оживлению, которое мы видим в 2010 году. Важным фактором стало и принятие закона о снижении первоначального взноса с 30 до 20%.

Все это - позитивные моменты, и можно только приветствовать то, что банки возвращаются на рынок ипотечного кредитования. Но с другой стороны, в результате кризиса изменился расклад сил на этом рынке. Сейчас государство через своих агентов и банки с госучастием контролирует до 80% ипотечного рынка. Хорошо это или плохо - давайте обсудим.

А. СКОГОРЕВА: Не могу после выступления г-на Киевского не привести результаты опроса, который НБЖ провел на своем сайте. Вопрос, который мы задавали посетителям сайта, был сформулирован с подкупающей простотой: «Как вы охарактеризуете нынешнее состояние рынка ипотеки?» Участникам было предложено три варианта ответа: «стагнация без признаков оживления», «медленное оттаивание» и «быстрое восстановление». Безоговорочных оптимистов, выбравших третий вариант, оказалось всего 3%, что, наверное, неудивительно. А вот первый и второй варианты ответа собрали 43 и 54% соответственно. Полагаю, что это небезынтересный результат, и хотела бы призвать участников «круглого стола» прокомментировать его.

А. ШЕЛКОВЫЙ: В качестве исполнительного директора по жилищному финансированию АИЖК я, наверное, занимаюсь более узкими вопросами - всем, что связано со стимулированием строительства, а вопрос, поднятый здесь организаторами, является более общим. Тем не менее, опираясь на имеющуюся в нашем распоряжении статистику ЦБ, скажу: динамика по росту объемов выдачи ипотечных кредитов, безусловно, является позитивной. Кредитование выросло почти вдвое по сравнению с тем, каким оно было в разгар кризиса. Более того - на последних встречах и конференциях участники рынка говорили о том, что сейчас реализуется отложенный спрос, который сформировался в кризисный период. Люди, испуганные пессимистичными, а подчас и просто устрашающими прогнозами о грядущем падении рынка жилья, откладывали покупку недвижимости. Теперь они видят, что ситуация нормализовалась, и спрос восстанавливается.

Что касается условий предоставления займов, то здесь мы также располагаем статистикой - причем, особо хочу подчеркнуть, корректной статистикой. Не секрет, что многие аналитики рассчитывают среднюю ставку по рынку исходя из минимальной и максимальной стоимости кредита. Это, с нашей точки зрения, не совсем правильно, потому что в 2009 году были банки, которые по тем или иным причинам отказывались от продвижения ипотеки и выдвигали так называемые запретительные ставки на уровне 18-20% годовых. Это означало, что финансово-кредитная структура, предлагавшая кредитование на таких условиях, практически не работала в ипотеке. Но попадание таких ставок в расчет искажало общую статистику.

Сейчас мы видим, что ставки, по которым возможно получить ипотечный кредит, находятся на докризисном уровне и даже ниже этого уровня. В этом есть и заслуга механизмов господдержки, которые были запущены.

А. СКОГОРЕВА: В нашем «круглом столе» участвуют представители банков. Предлагаю дать слово им, чтобы узнать, как они оценивают нынешнее состояние рынка ипотечного кредитования.

Д. ДЕМЕШКО: Скажу от имени Банка Сосьете Женераль Восток: мы оцениваем ситуацию как «стабильную динамику». Но, несмотря на существующие тенденции к снижению ставок и уровня инфляции, не стоит ожидать того роста, который был в 2003-2008 годах. Ведь рост в этот период был обусловлен не только снижением стоимости ресурсов, но и либерализацией требований к заемщикам, к обеспечению. Фактически банки кредитовали тогда всех и вся. Сейчас налицо хорошее положение с динамикой привлечения средств, но банки, наученные горьким опытом, вряд ли будут очень быстро и серьезно ослаблять требования к заемщикам. Поэтому рост будет стабильным, но не стоит ожидать докризисных темпов.

СБЕРБАНК ВНЕ КОНКУРЕНЦИИ

С. КРОШКИНА: Со своей стороны хочу сказать: банки готовы работать на рынке ипотеки, они имеют достаточно средств, и у них есть желание развивать это направление бизнеса. Но ситуация осложняется тем, что коммерческие банки сталкиваются с серьезной конкуренцией со стороны государственных банков, которые за прошлый год выдали 80% от общего объема всех предоставленных ипотечных кредитов. На долю коммерческих банков в результате осталось немного. А на сегодняшний день ситуация в этом вопросе даже ухудшилась: Сбербанк уже предлагает ипотечные продукты по ставке 10,5% годовых. Конкурировать с ним частным банкам очень тяжело, учитывая то, по какой цене им достаются ресурсы. Мы можем выдавать кредиты, но основную функцию банка - делать прибыль - в такой ситуации выполнять достаточно сложно.

Огорчает не только это, но и то, что этот разрыв делается все больше и больше. По моим ощущениям, нужно на законодательном уровне развивать конкуренцию. До кризиса доля комбанков к госбанкам была - один к двум. Мне хотелось бы, чтобы до конца текущего года мы вернулись к этому соотношению. Но для этого надо, чтобы мы были конкурентоспособными, и государство, по моему убеждению, должно сыграть в этом вопросе существенную роль.

Е. КАЦ: Какие именно нужны законодательные акты для развития конкуренции?

С. КРОШКИНА: Существует разрыв в стоимости ресурсов: у Сбербанка этот показатель фактически равен нулю, и это, конечно, несопоставимо со стоимостью средств, привлекаемых на межбанке. У нас есть органы, регулирующие банковский рынок. Что ж, надо предложить Сбербанку работать в рынке. На сегодняшний день рыночная ставка по ипотеке находится на уровне 14%, и искусственно «давить» ее до 10,5-11% мы не можем. Вернее, можем, но это будет означать, что банкам придется «добирать» маржу за счет введения комиссий и т.д.

А. СКОГОРЕВА: Резюме - давайте примем законодательные акты, которые позволят «обуздать» Сбербанк. Среди наших участников - Павел Медведев, депутат Госдумы. Поэтому закономерно адресую следующий вопрос ему: это возможно? Это нужно?

П. МЕДВЕДЕВ: По-моему, банкиры к нам придираются - уж что-что, а конкурентную среду мы им обеспечили. Вплоть до того, что разрешили выполнять банковские функции организациям, не имеющим лицензий на осуществление банковской деятельности. Не знаю, что еще мы должны сделать, чтобы конкуренция стала ощутимее.

Если говорить об ипотеке, то я хотел бы поделиться своим опытом. Я как депутат столкнулся в кризис с тем, что ко мне сплошным потоком шли люди, потерявшие работу или зарплату, а значит, и возможность рассчитываться по выданным кредитам. Я начал писать письма в АИЖК и банки. На первый поток писем - это был февраль 2009 года - в половине случаев я получил от АИЖК положительный ответ по вопросу о реструктуризации. Из банков же приходили почти сплошь отказы реструктурировать кредиты. Но после того, как изменились правила реструктуризации, отказы стали очень редкими, и, что важно, они всегда сопровождаются объяснениями. Конечно, я имел дело с ничтожной частью тех, кто попал в трудное положение, но я видел людей из разных регионов. Конечно, и случаи бывали разными: кто-то из заемщиков отказался от реструктуризации, потому что ко времени ее предоставления восстановил свою платежеспособность. Были прецеденты, когда реструктуризацией пользовались как отсрочкой, то есть не платили и после нее. Но в подавляющем большинстве случаев речь действительно шла о людях, попавших в очень сложную ситуацию, и я хотел бы выразить благодарность банкам, которые пошли им навстречу.

П. САМИЕВ: Я представляю рейтинговое агентство «Эксперт РА», которое недавно провело большое исследование по ипотеке и на основании этого исследования сформулировало несколько выводов. Первый из них совпадает с тем, о чем здесь уже говорили представители банков: налицо очень существенный рост доли госбанков - доля Сбербанка увеличилась в 2009 году почти в два раза, с 37 до 63%. При этом ряд крупных частных банков практически свернул ипотеку в прошлом году - снижение темпов роста кредитования у них составило 95–97%. То есть действительно произошел явный передел рынка в пользу государства, которое через Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк и АИЖК контролирует сейчас порядка 80% ипотечного рынка.

Что касается конкуренции, то здесь вряд ли можно что-то сделать законодательными изменениями, поскольку у «Сбера» есть некое конкурентное преимущество: и стоимость ресурсов, и фондирование, и то, что перед ним изначально была поставлена задача работать на рынке ипотечного кредитования более активно, чем другие банки, - даже в ущерб качеству собственного кредитного портфеля. Ограничивать активность одного участника рынка, наверное, не очень правильно, потому что подобное ограничение будет носить априори искусственный характер. Можно создавать частным банкам более благоприятные условия работы иными способами.

Очень важный момент - как участники рынка прогнозируют дальнейшее развитие ситуации, и в частности - какими им представляются результаты этого года. Действительно, общее мнение: объем выданных кредитов может вырасти на 40-50% по итогам 2010 года, и действительно, на рынок могут вернуться банки, которые по тем или иным причинам ушли с него в период острого кризиса. У банков есть возможность быстро наращивать портфели, структура для этого создана.

И. СТУПАЕВА: В рамках нашего «круглого стола» мы затронули сразу несколько важных тем, и мне как представителю дочерней структуры иностранного банка хотелось бы принять участие в их обсуждении. Например, вопрос о конкуренции - она, конечно, довольно жесткая, но это не повод отказываться от работы на рынке ипотечного кредитования. Нордеа Банк даже в самый сложный период кризиса не переставал предоставлять займы своим клиентам, была остановлена только программа рефинансирования, предусматривающая наличие «беззалогового окна». В рамках этой программы кредит на какое-то время оказывался необеспеченным объектом недвижимости, и понятно, что это было чревато для банка дополнительным кредитным риском. До кризиса это было допустимым, во время кризиса, с нашей точки зрения, - излишним. Сегодня мы предлагаем программы кредитования с фиксированными, плавающими и комбинированными ставками. Кредитуем в трех валютах - рубль, евро, доллар. Есть некоторые сложности с продвижением валютных кредитов по плавающей и комбинированной ставке. Подорвано доверие населения к валюте. Такие кредитные продукты, как правило, интересуют заемщиков, оценивающих показатели LIBOR и EURIBOR.

Кроме того, кредиты по плавающим ставкам предлагаются банком по ставке от 7% годовых. А по Налоговому кодексу в случае, если заемщик берет кредит в иностранной валюте по ставке ниже 9%, он обязан уплатить налог в размере 35%. Все это настораживает клиентов, тем более что кредиты являются долгосрочными.

Поэтому в текущей ситуации наблюдается значительный рост количества заявок именно в рублях - их объем вдвое больше, чем в валюте. Объем всех заявок увеличился в четыре раза начиная с IV квартала прошлого года. Сейчас активность заемщиков немного упала в связи с сезонным фактором, но с августа мы ожидаем ее восстановления и существенного роста числа заявок. Соответственно, мы планируем нарастить кредитный портфель и с учетом тенденции к снижению процентных ставок рассчитываем стать одним из ключевых игроков на рынке ипотечного кредитования.

А. СКОГОРЕВА: То есть вам Сбербанк жить не мешает?

И. СТУПАЕВА: Сбербанк и ВТБ - наши основные конкуренты, они, конечно, имеют преимущества по сравнению с другими банками. Но преимущества есть и у нас: мы предоставляем возможность погашения кредита аннуитетными и дифференцированными платежами, при дифференцированном платеже отсутствуют ограничения по досрочному погашению. Мы учитываем доходы заемщика, подтверждаемые различными способами. Имеется достаточная ресурсная база.

А. СКОГОРЕВА: Наверное, то же самое могут сказать и другие участники нашего «круглого стола», которые, что примечательно, представляют исключительно банки с иностранным участием. Судя по всему, это как раз кор-релируется с уже озвученным здесь выводом: на ипотечном рынке сейчас активны либо банки с госучастием, либо банки с иностранным участием. Они, по-видимому, друг с другом сейчас и конкурируют.

И. ВЕДЕНИСОВ: Я представляю Юни-Кредит Банк и могу сказать, что мы, как и Нордеа Банк, своим основным конкурентом считаем Сбербанк. Что касается других банков, то мы предоставляем те же продукты, что и они: у нас, как и у Нордеа Банка, есть кредиты с плавающими ставками, комбинированными ставками и т.д. По кредитам с плавающей ставкой стоимость заемных средств составляет порядка 9% в валюте, а в рублях - 11,5-12%. Но следует учитывать, что подобный продукт востребован преимущественно «подкованными» клиентами, которые понимают, что ставка может измениться в течение трех-пяти лет. То же самое можно сказать и о продуктах с комбинированными ставками, когда в течение первых нескольких лет ставка является фиксированной, а в период дальнейшей «жизни» кредита - плавающей.

РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЕ

И. СТУПАЕВА: Я хотела бы затронуть вопрос о реструктуризации кредитов, который косвенно уже поднимался здесь Павлом Алексеевичем (Медведевым. -Прим. ред.). Поскольку наш банк всегда придерживался достаточно жестких требований к заемщикам - по уровню доходов, качеству обеспечения и т.д., -то у нас случаи реструктуризации носили единичный характер даже в самый острый период кризиса. Безусловно, у нас есть и доля заемщиков, подпадающих под стандарты АРИЖК, но она минимальна - 2-5%. Естественно, в случае обращения банк очень тщательно оценивал ситуацию: если речь шла о единственном жилье и заемщик приносил документы, подтверждающие снижение или потерю заработной платы, мы никогда не отказывали ему в рассмотрении заявки. Схемы реструктуризации могли предлагаться различные: отсрочка по уплате основного долга на определенный период, переход на схему погашения аннуитетными платежами, если речь шла о кредите с дифференцированными платежами. Но если приходили заемщики, которые купили в кредит четвертую квартиру, то есть занимались инвестиционной ипотекой, то, конечно, здесь подход был иной. И, я думаю, наша позиция понятна: в данном случае нет оснований для того, чтобы банк ущемил себя ради соблюдения интересов такого заемщика.

А. ЯЗЫКОВ: А как у вас распределен региональный портфель?

И. СТУПАЕВА: Порядка 60% выданных ипотечных кредитов приходится на Москву, 40% - на регионы. Кстати, отвечая на ваш вопрос, хотела бы заметить, что сдержанный рост ипотеки как раз происходит в Москве, а в регионах, кроме нескольких исключений, активности со стороны населения не наблюдается. Нет и того роста цен на недвижимость, который мы видим в московском регионе.

А. ЯЗЫКОВ: В вашем выступлении прозвучало очень важное слово - «схема», и очень примечательная цифра - 2% кредитов, - по вашим словам, соответствует нашим стандартам. В ответ на последнее замечание могу сказать только одно: не верю. Не верю потому, что в прошлом году мы заметили следующую тенденцию: ситуация с капитализацией в банковской сфере не очень легкая, и банки по очевидным причинам не заинтересованы в том, чтобы формировать резервы по реструктурированным кредитам. Если ссуда хорошая, то ее можно держать с минимальным резервированием, но как только заемщик приносит заявку на реструктуризацию -такую своеобразную явку с повинной, -банк обязан увеличить резервирование под эту ссуду. Поэтому финансово-кредитные структуры были готовы делать что угодно, лишь бы не показывать такие ссуды. Мы со своей стороны занимали в этом вопросе достаточно агрессивную позицию и готовы были инициировать реструктуризацию даже без согласия банков.

Поэтому когда мне сейчас говорят, что у какого-то банка реструктурировано всего 2% от общего объема выданных ипотечных кредитов, я отвечаю: не верю. Значит, другие реструктурированные кредиты просто красиво «спрятаны» с помощью всевозможных схем. И я хотел бы воспользоваться предоставленной мне возможностью участия в этом «круглом столе», чтобы сказать: господа банкиры, кончайте увлекаться схемами, давайте переходить к публичной реструктуризации, давайте решать проблемы вместе, тем более что мы готовы выкупать социальные кредиты.

Затрону в своей речи и немного другую тему. Главная цель нашего агентства - восстановление платежеспособности заемщика. По состоянию на 1 мая 2010 года, 65% заемщиков, реструктурировавших кредиты, восстановили свою платежеспособность. Это хороший показатель, если учесть, что аналитики предрекали соотношение в этом вопросе - 50 на 50. Так что результат, который пока является предварительным, лучше ожидаемого.

А. СКОГОРЕВА: Странная ситуация: сначала вы не одобряли использование банками схем, но, по-видимому, закрывали на это глаза, а теперь хотите, чтобы они раз и навсегда отказались от этой практики.

А. ЯЗЫКОВ: Мы не поощряли использование схем, мы подталкивали банки к реструктуризации кредитов, потому что в противном случае они обращали бы взыскание на предмет залога, то есть на недвижимость. Но поскольку вопрос о докапитализации банков стоял и продолжает стоять очень остро, то нет ничего удивительного в том, что банки занимались «схематоизны-ми» вещами. Возможно, следует усилить некоторые нормативы, чтобы переломить эту ситуацию.

С. ДАМБРАУСКАС: Кризис породил схемы, о которых говорил глава АРИЖК, но он же преподал нам и уроки. И один из важнейших - банкам надо создавать высоколиквидные ипотечные портфели в соответствии со стандартами. В случае необходимости восполнения денежных средств, в случае возникновения проблем более серьезного характера такой актив может быть продан или реструктурирован по определенным схемам. Нам всем необходимо уже готовиться к следующему кризису, потому что всем известно: кризисы повторяются в среднем раз в десять лет, возможно и сжимание сроков. Так что самое время приступать к созданию продуктов, которые можно реструктурировать и продавать.

АИЖК готово предлагать понятные и прозрачные механизмы реструктуризации, что, безусловно, выгодно для банков. Это хорошо и для заемщиков, и для рынка в целом, поскольку позволяет повысить интерес к ипотеке со стороны физических лиц. Мы нацелены на то, чтобы дать банкам инструменты, которые позволяют повысить ликвидность ипотечных активов. При этом мы не будем вмешиваться в конкурентную среду и конкурентные отношения.

Е. КАЦ: Хотелось бы спросить у банкиров: насколько новые инициативы АИЖК помогают решать проблемы повышения ликвидности?

И. ВЕДЕНИСОВ: Один из механизмов, предлагаемых АИЖК, - предоставление денежных средств под залог закладных - действительно достаточно удобный. Но есть один нюанс: если раньше АИЖК выкупал кредиты и тем самым принимал на себя риски, связанные с их погашением, то теперь эти риски остаются у банков. Именно банки должны продолжать обслуживать кредит, следить за платежеспособностью заемщика и т.д.

С. ДАМБРАУСКАС: Тенденция, которой придерживается АИЖК: мы выводим новые продукты, не предъявляя жестких требований к документации, в соответствии с которой банки выдают кредиты. Мы даем рекомендации, но все-таки агентство заинтересовано в том, чтобы формируемый банком портфель так или иначе секьюрити-зировался. Схема следующая: вы формируете портфель по одному из предложенных нами стандартов, и под залог этого портфеля мы предоставляем займ, при этом экономика займа рассчитана так, что полученной ликвидности достаточно для «дожития» последнего кредита в залоговом активе. То есть речь идет о «длинных» деньгах, которые банкам необходимы - особенно тем финансово-кредитным структурам, которые не имеют доступа к долгосрочному финансированию.

Сейчас мы ведем переговоры с несколькими банками и видим, что интерес к нашим предложениям есть. Что касается вашего замечания по поводу рисков, то скажу следующее: если банк будет формировать такой актив на своем балансе, то качество ипотеки вырастет. Потому что, продавая ипотечный актив, банк снижает требования к его качеству.

ИСКУССТВЕННЫЙ ИЛИ РЕАЛЬНЫЙ РОСТ?

A.  СКОГОРЕВА: Среди участников нашего «круглого стола» Владимир Лопатин, возглавляющий комитет АРБ по секьюритизации банковских активов. Наверное, он, как никто другой, может оценить сильные и слабые стороны предложенных механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

B.  ЛОПАТИН: Я достаточно хорошо знаю ситуацию, поскольку также являюсь президентом Лиги ипотечных брокеров и генеральным директором Центра ипотечной задолженности. Поэтому хотел бы немного расширить тему своего выступления. На мой взгляд, то, что происходит сейчас на рынке ипотеки, удивительно: ипотека, как хорошо известно, «умерла» у нас первой. Это было вполне ожидаемым, так как речь шла о самых «длинных» кредитах и, следовательно, самых больших рисках. И, по логике, она должна была возродиться последней, поскольку все риски остаются.

Но у нас вопреки этому наблюдается опережающий рост ипотеки по сравнению с общей ситуацией в стране. С одной стороны, это должно радовать тех, для кого такое кредитование является бизнесом, но с другой - меня лично это настораживает, поскольку такой рост может носить несколько ненатуральный характер. Почему? Потому что на ипотеку наши власти нагружают сейчас несвойственные ей функции. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть обсуждаемую сейчас концепцию развития ипотеки, в которой написано, что к 2020 году ипотека должна быть доступной до 60% населения. Мы что, всерьез полагаем, что через десять лет средний класс будет составлять у нас 60% населения? Да таким показателем не может похвастаться даже Швейцария! Отсюда вывод: на ипотеку «наваливают» функции, которые ей несвойственны. И наиболее яркий пример тому - социальная ипотека, явление, которого не существует нигде на экономически развитых рынках.

A.  СКОГОРЕВА: То есть у нас тоже может возникнуть ипотека subprime?

B.  ЛОПАТИН: Пока могу сказать одно: нет понимания того, что доступность жилья и доступность ипотеки - разные вещи. Доступность жилья обеспечивается не только развитием ипотеки, но и использованием других механизмов. А мы вместо того, чтобы развивать эти механизмы, стремимся распространить ипотеку на те зоны, в которых ей нечего делать, стремимся любой ценой нагрузить малообеспеченное население собственным жильем, внедряем так называемую социальную ипотеку. И эта тенденция является весьма тревожной.

И пару слов хочу сказать об уже упоминавшейся здесь гегемонии Сбербанка. На мой взгляд, она будет только усугубляться. Банки-партнеры, с которыми я работаю, открыто говорят: если бы у Сбербанка было чуть больше настойчивости и в нем было чуть больше порядка, мы все могли бы «отдыхать». Что ж, в Сбербанке стали появляться порядок и настойчивость, он вводит аннуитетную ставку, отходит от практики предоставления кредитов под поручительство. Еще чуть-чуть -он «подкрутит» какие-то вещи, и по рублевым ипотечным продуктам ему не будет равных. Другой вопрос - куда в этой ситуации смотрит антимонопольная служба и с чем она борется, если 70% рынка контролируется одним из его участников. Потому что если ничего не изменится, то даже присутствующие на нашем «круглом столе» дочерние структуры иностранных банков потеряют к ипотеке интерес.

Подведу итог своего выступления: с одной стороны, радостно, что ипотека развивается, с другой - немного тревожно, поскольку развивается она в искаженном виде.

A.  ЯЗЫКОВ: По моему мнению, не все так пессимистично. Каковы ставки по ипотеке в экономически развитых странах? Максимум - 6% годовых. Что мешает «дочкам» иностранных банков предлагать клиентам кредиты в валюте под 6%? Чем это не «поляна» для развития ипотеки?

B.  ЛОПАТИН: Ответ простой: клиенты не рвутся брать валютные кредиты. Даже до кризиса как-то не наблюдалось активного спроса на кредиты Банка Москвы в японской иене и швейцарских франках.

C.  ДАМБРАУСКАС: Хотел бы заметить, что социальная ипотека не из воздуха возникла - мы изучали опыт разных стран. Например, в Мексике порядка 11 категорий жилья и 11 категорий граждан, для каждой из этих категорий есть свои ипотечные программы и свои программы рефинансирования. Коммерческое жилье элиткласса фондируется в соответствии с программами, в которых участвуют банки, а жилье для малообеспеченных слоев - из специальных фондов.  В результате каждый человек имеет возможность приобрести жилье - и это в Мексике, которую большинство у нас всерьез не рассматривает как пример для подражания.

ИПОТЕКА ДОСТУПНА, НЕДВИЖИМОСТЬ -НЕТ

П. МЕДВЕДЕВ: Доступная ипотека и доступное жилье - это в первую очередь доступные цены на недвижимость. Когда я думаю об этом, то невольно вспоминаю рассказ Белля «Город привычных лиц», где герой возвращается на родину через тридцать лет и видит людей, которые кажутся ему знакомыми, но он не может понять, кто они. Примерно те же чувства возникают и у меня, когда я общаюсь с одним из своих знакомых-застройщиков. Раньше он радовался, что в России процветает коррупция, потому что точно понимал, кому и сколько надо дать. Теперь он говорит: как ужасно, что в России есть коррупция, «обдирают» подчистую. Но поскольку он продолжает работать, то можно сделать вывод: расходы на взятки он «закладывает» в стоимость недвижимости и, следовательно, перекладывает на плечи покупателей.

В. ПАХАЛЕНКО: Меня в выступлении Владимира (Лопатина. - Прим. ред.) и в выступлении Станислава (Дамбра-ускаса. - Прим. ред.) заинтересовали рассуждения о конкуренции. Что касается Сбербанка и его гегемонии на рынке - что ж, давайте признаемся честно: это было достигнуто не искусственным путем, а тем, что Сбербанк продолжал работать на ипотечном рынке даже в тот период, когда большинство банков свернули свои ипотечные программы. Так что сложившийся расклад сил вполне естественен.

Представитель АИЖК сказал, что агентство не будет вмешиваться в рыночную среду. На мой взгляд, это не так - государство через своих агентов, к числу которых относится и АИЖК, в эту среду вмешивается, и очень силь-

но. Своим агентам оно предоставляло средства по ставке, близкой к нулю. Поэтому кредиты, которые выдаются госбанками, идут по ставкам 10-11%, а средневзвешенная ставка на рынке составляет 13,5%. В таких условиях говорить о конкуренции, по большому счету, бессмысленно.

Приводя эти цифры, я вовсе не хочу сказать, что не надо было оказывать господдержку ипотеке. Мы все знаем, зачем это делалось: ипотека - это тот локомотив, за которым тянется целая «серия» отраслей народного хозяйства. Она имеет эффект мультипликатора, и хорошо, что ипотечному рынку была оказана поддержка. Плохо то, что в результате этой поддержки у рынка появился «изъян», и ему фактически приказывают, чтобы ставка была порядка 10%.

Несколько слов о доступности жилья и доступности ипотеки. В России пока наблюдается следующий расклад: ипотека доступна, недвижимость - нет. И хоть вы сделаете ставку на уровне 5%, хоть на уровне 3%, это ситуацию не изменит: вы подхлестнете спрос, а предложение от этого не увеличится.

А. ШЕЛКОВЫЙ: Я согласен с тезисом, что нельзя ставить знак равенства между доступностью жилья и доступностью ипотеки. Вспомните докризисный 2008 год: ставки по ипотеке падают, а стоимость жилья растет в геометрической прогрессии, и в результате ничего доступнее не становится. И сейчас называются цифры, которые дают понять: объем вводимого в эксплуатацию жилья в 2010 году будет ненамного отличаться от аналогичного показателя 2008 года. Но при этом мы также прекрасно понимаем, что достраиваемое сейчас жилье - это фактически «недо-строй» 2007-2008 годов. При этом есть вопросы, связанные с экономикой этих проектов: они начинались в других условиях, расходы застройщиков были другими, и эти факторы также не могут позитивно повлиять на динамику конечных цен на недвижимость.

В связи с этим я как раз хотел бы рассказать о тех программах, которые разрабатывает и внедряет агентство для повышения доступности жилья. Одна из таких программ подразумевает заключение соглашения о фондировании, и по этому соглашению банк-партнер получает средства, которые в дальнейшем может использовать как на кредитование самого застройщика, так и на кредитование конкретных «точек» на этапе строительства. При этом задача раздать выделенные под реализацию программы средства любой ценой перед агентством не стоит. Банк получает фактически бесплатный опцион на два года, и в течение этого периода он может на любом этапе строительства в любой момент обратиться в агентство и получить на зафиксированных условиях средства. Ставка, действующая сейчас при предоставлении этих средств, - 11% годовых. Законодательно же средства, которые выделялись нам ВЭБом, поступали к нам под 9% годовых. С 1 июля стоимость этих средств для агентства будет снижена на 3%, соответственно, банки смогут получать их уже не под 11%, а под 8% годовых. И, повторюсь, эта стоимость средств будет фиксироваться на два года. Мы также сразу заключаем договор о выкупе у банка тех закладных, которые «выйдут» в период действия соглашения - то есть в течение двух лет.

В этом механизме есть и еще одно ключевое звено - гарант выкупа. Раньше такими гарантами выступали региональные операторы агентства, сейчас этот механизм расширен, и уже сложилась система коммерческих гарантов. Смысл в том, что на этапе вхождения в проект гарант изначально гарантирует, что он выкупит все жилье, которое по тем или иным причинам останется нереализованным. Естественно, по дисконтированной стоимости, но выкупит гарантированно. Эта гарантия дается, конечно, застройщику, но она также является и гарантией для банка, что у застройщика даже при негативном стечении обстоятельств будут реализованы квартиры. И у финансово-кредитной структуры, таким образом, будут средства для погашения кредита, предоставленного АИЖК.

СПАСИБО КРИЗИСУ ЗА НОВЫЙ ЭТАП!

A.  СКОГОРЕВА: В завершающей части нашего «круглого стола» хотелось бы солидаризироваться с заявлением, которое Андрей Дмитриевич (Языков. -Прим. ред.) сделал в интервью нашему журналу: кризис для ипотечного рынка - не только испытание, но и толчок для дальнейшего развития. Мы обсуждали здесь инициативы - законодательные, инициативы АИЖК, которые по очевидным причинам не становились темами дискуссий в период до 2009 года.

Д. МИРОШНИЧЕНКО: Это естественно: любой кризис учит нас и помогает двигаться дальше. Банкиры в результате него сделали для себя вывод, что доступность ипотеки и доступность жилья - совершенно разные вещи. Надеюсь, иллюзий по этому поводу ни у кого больше не осталось. Нашему ипотечному рынку кризис позволил несколько очиститься и сегментироваться, в том числе сегментироваться по линии «банк-заемщик», по разным типам заемщиков. И безусловно, этот кризис лишний раз продемонстрировал правоту поговорки «хочешь мира - готовься к войне»: хочешь хорошо зарабатывать - готовься к следующему кризису, закладывайте риски, тщательнее оценивайте их. В том числе и сейчас - на этапе, когда мы начинаем выходить из кризиса. Тем более что речь идет именно о начале выхода - кризис еще продолжается.

B.   ПАНКОВ: Я представляю на этом «круглом столе» коллекторский бизнес и поэтому, скорее всего, сформулирую позицию, отличающуюся от позиции большинства участников. На мой взгляд, кризис пошел нам на пользу, потому что банки начали эффективно сотрудничать с коллекторскими агентствами в сфере ипотеки. До кризиса мы получали звонки по ипотеке в «точечном» режиме, но как только кризис разразился, эти единичные звонки превратились в «вал».

A.  СКОГОРЕВА: Вы скорее говорите о том, чем кризис был полезен коллек-торским агентствам, а не рынку в целом.

B.   ПАНКОВ: Нет, я говорю о том, что мы все увидели другую сторону медали - риски, и благодаря этому стало формироваться правильное мышление, правильное взаимодействие различных организаций при решении вопроса проблемной задолженности. Практика показала, что работа банков с коллекторами позволяет добиваться существенных результатов, это не мое личное мнение, это - факт, подтвержденный статистикой.

Что мы видим сейчас? Ситуация на рынке ипотечного кредитования нормализуется, и это хорошо. Но похоже, что банки начинают быстро забывать уроки кризиса, снова проявлять меньше внимания к рискам. Хочется пожелать им: не надо, задумывайтесь о рисках, это необходимо так же, как кровь необходима для правильного функционирования любого живого организма.