В 2011 году рынок ипотечного кредитования динамично развивался. Банки проявляли активный интерес к данному направлению бизнеса вопреки неблагоприятным внешним и внутренним экономическим факторам. При этом первую скрипку на рынке, как легко догадаться, играли и продолжают играть госбанки. И предпосылок для изменения данной ситуации не наблюдается.

Участники рынка констатируют, что наиболее распространенным первоначальным взносом по ипотеке в настоящее время является цифра 15% от стоимости кредита. Ввиду хронического отсутствия в России инструментов «длинных денег» не теряет своей актуальности и остроты вопрос о фондировании ипотеки.

ДИНАМИЧНЫЙ РОСТ

Согласно статистике спрос на ипотечные кредиты в 2011 году рос быстрыми темпами. Уже к осени 2011 года ипотечное кредитование в России практически достигло докризисных показателей и по объему, и по ставкам. По данным ЦБ РФ, только в Москве и области за три квартала 2011 года было выдано 28,2 тыс ипотечных кредитов на сумму свыше 94 млрд рублей, что вдвое больше, чем за аналогичный период 2010 года.

Российские банки за 9 месяцев 2011 года предоставили 392,7 тыс ипотечных кредитов на 536,65 млрд рублей. Это в 2,3 раза превышает аналогичный показатель 2010 года в денежном выражении и в 2 раза - в количественном выражении.

Объем выданных в июле - сентябре 2011 года ипотечных кредитов (почти 203,8 млрд рублей) стал самым лучшим поквартальным результатом в 2011 году, а кроме того - максимальным с третьего квартала 2008 года, когда банки предоставили рекордный объем кредитов (198,3 млрд рублей).

Хотя точных данных еще нет, аналитики уже спрогнозировали итоги ипотечного кредитования в 2011 году. Так, по оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выдачи ипотечных кредитов российскими банками может по итогам минувшего года вплотную приблизиться к докризисному уровню, а по числу выданных кредитов - превысить его. Ожидается, что по итогам 2011 года объем выданных кредитов достигнет 640-650 млрд рублей (665 млрд рублей в 2008 году), а самих кредитов будет выдано 450 тыс против почти 350 тыс, указывается в пресс-релизе агентства.

Прогнозы банка DeltaCredit еще более оптимистичны. Согласно им по итогам 2011 года объем рынка ипотеки в денежном выражении составит 681,217 млрд рублей против 380 млрд в 2010 году. То есть рост составит почти 80%, и рынок побьет исторический рекорд, установленный в 2008 году, отмечают эксперты.

ЗАГАДКА И РАЗГАДКА

Такой рост объемов ипотечного кредитования стал возможен только потому, что банки проявляли повышенный интерес именно к этому направлению бизнеса. Причем делали они это на фоне не совсем благоприятных внешне- и внутриэкономических факторов. Сохраняющаяся неопределенность на мировых рынках, долговое бремя Греции, баталии с госдолгом США - все эти факты вселяли неуверенность: наблюдатели ставили под сомнение как стабильность мировой финансовой системы, так и стабильность экономик отдельных стран. Кроме того, не стоит забывать и о внутренних финансово-экономических проблемах России, о наличии такого фактора, как политическая неопределенность (который действовал во всяком случае до конца сентября 2011 года, когда уже стало понятно, кто будет руководить страной в ближайшие шесть лет).

Банки как будто бы не замечали всей этой негативной конъюнктуры и вопреки ей активно занимались ипотекой. Возникает закономерный вопрос: почему они это делали?

Председатель комитета АРБ по вопросам секьюритизации и внешнего управления банковскими активами Владимир Лопатин также недоумевает: зачем банкам сейчас эта головная боль в виде ипотечного кредитования?
«В 2010 году и в начале 2011 года многие банки «захлебнулись» от ликвидности, - размышляет эксперт. - Но даже тогда выбор ипотеки в качестве «кубышки», в которую складывались лишние банковские деньги, выглядел довольно странным. Ведь ликвидность эта в основном была короткой, а ипотека, остающаяся у банка на удержании, - сверхдолгосрочный актив. Сейчас и вовсе непонятно. Ликвидность, даже краткосрочная, в дефиците, межбанк подорожал. Маржинальная доходность ипотечных активов, и в спокойные-то времена весьма умеренная, теперь и вовсе стала ниже некуда. Однако ипотека наша всего этого как будто не замечает. Несколько банков, отнюдь не лидеров рынка, слегка приподняли ставки - на процент-пол-тора. Еще пара банков вообще свернула ипотечные программы. Вот, пожалуй, и вся реакция на трудности. Остальные как ни в чем не бывало продолжают толкаться локтями и принимают впечатляющие планы на 2012 год - при том, что большинство аналитиков предсказывают нам, как минимум, высокую турбулентность на финансовых рынках именно в наступившем году. Загадка, да и только…».

И все-таки эксперт высказывает единственное, на его взгляд, объяснение многократного опережения ипотекой общих темпов роста кредитования в России. Объяснение состоит в том, что ипотечные портфели в кризис 2008-2009 годов повели себя существенно лучше, чем другие кредитные портфели. Вот и вся разгадка.

ТРИ ИСТОЧНИКА УСПЕХА: НАДЕЖНОСТЬ, ГОСПОДДЕРЖКА И АКТУАЛЬНОСТЬ

Другие опрошенные нами участники рынка оказались менее скептичными, чем председатель комитета АРБ по вопросам секьюритизации и внешнего управления банковскими активами. Они считают, что рост «симпатий» к ипотечному кредитованию среди банков объясняется вполне логичными объективными причинами.

Ипотечное кредитование пользуется популярностью у банков, так как позволяет построить долгосрочные отношения с клиентом, поясняет начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Ко-стышева. Средний фактический срок жизни ипотечного кредита составляет 7-10 лет, и нередко заемщик, сотрудничая с банком в рамках кредитного договора по ипотеке, пользуется другими розничными продуктами организации. «Отношения «банк - клиент» полезны как банку, так и самому клиенту, - говорит Галина Костышева. -Например, если заемщику необходим автокредит или вклад, он, скорее всего, пойдет в банк, в котором уже обслуживается. Это обеспечит клиенту экономию времени и более выгодные условия, которые банки предлагают своим действующим клиентам».

Для кредитной организации такое сотрудничество дает возможность осуществлять дополнительные кросс-продажи. Таким образом, банк становится финансовым партнером заемщика на длительный срок. Кроме того, при правильно построенной клиентской работе заемщик может рекомендовать банк-кредитор своим друзьям и знакомым, что также является дополнительным источником привлечения клиентов.

По мнению директора управления розничного кредитования Сбербанка Натальи Карасевой, существует несколько причин повышенного интереса банков к ипотечному кредитованию.

Во-первых, рынок розничных услуг коммерческих банков является одним из наиболее динамично растущих и перспективных бизнес-направлений. Темпы выдачи розничных кредитов в Сбербанке, например, по сравнению с прошлым годом увеличились вдвое. Можно отметить, подчеркивает эксперт, что начавшийся в 2004-2006 годах спрос на услуги кредитования сегодня уже приобрел «цепной» характер, и население привыкает жить в долг. В то же время до насыщения российского рынка розничного кредитования еще очень далеко, и потенциал этого рынка огромен.

Во-вторых, «российская модель ипотечного кредитования и экономического поведения значительно отличается от практики других стран в лучшую сторону», считает Наталья Карасева.

Наконец, сегодня состояние рынка ипотечного кредитования определяется множеством факторов, которые условно можно разделить на посткризисные и общие социальные.

«К посткризисным факторам мы можем отнести темпы восстановления доходов населения и объемов жилищного строительства. В период роста ипотечного кредитования, до кризиса, ипотечные сделки стали привычным инструментом покупки квартиры, при этом темпы строительства не отставали. Сегодня мы наблюдаем постепенное восстановление темпов строительства и ввода нового жилья, но эти темпы пока не достигли докризисных показателей. Среди общих социальных факторов следует отметить уровень доверия населения к приобретению квартир в строящихся домах, который только начинает восстанавливаться», – считает Наталья Карасева.

Повышенный интерес к ипотеке старший вице-президент банка DeltaCredit Константин Артюх объясняет, прежде всего, тем, что граждане в нашей стране всегда будут заинтересованы в решении жилищного вопроса – покупке собственного жилья или улучшении жилищных условий, а также в инвестировании в недвижимость через получение ипотечного кредита. «Это происходит в том числе на фоне намечающегося увеличения темпов строительства жилья, на фоне актуализации вопросов жилищных программ и актуализации вопросов развития регионов РФ», – констатирует эксперт.

«Ипотека – низкомаржинальный социальный продукт, который интересен банку, так как это медленно оборачивающийся актив, он приносит постоянный, хоть и низкий, доход», – уверена заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка Ирина Градович. При этом ипотечный портфель – это самые качественные розничные активы, которые и в период кризиса менее остальных кредитных продуктов подвержены рискам неплатежей, что также повышает популярность этого вида банковского бизнеса. Начальник отдела потребительского кредитования Инвестторгбанка Андрей Гойхман также считает, что «ипотека – очень социально значимый институт современного общества, так как она является локомотивом в решении жилищного вопроса в стране. В связи с этим ипотека пользуется большой поддержкой со стороны государства, что позволяет смягчать не слишком благоприятные экономические факторы».

«Наше население серьезно недо-кредитовано в ипотечном плане, поэтому, несмотря на внешнюю конъюнктуру, в процентном отношении количество людей, берущих ипотеку, будет постоянно расти, – уверен председатель совета директоров банка «Западный» Дмитрий Леус. – Что же касается интереса банков к ипотеке, он был и остается повышенным, прежде всего, потому что на сегодняшний день достойных альтернатив таким надежным активам, как ипотека, не существует».

ТОЧКА БАЛАНСА

До кризиса существовали программы, по которым можно было оформить ипотеку с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него, что делало такой банковский продукт более доступным для заемщиков. Однако именно такие кредиты при наступлении кризиса первыми «вышли на просрочку» и впоследствии оказались с точки зрения погашения совершенно безнадежными займами, получившими статус дефолтных кредитов. Первоначальный взнос – это не только показатель материальной состоятельности заемщика, но и возможность для банка в какой-то мере обезопасить себя от больших потерь в случае форс-мажорных обстоятельств.

Поскольку кризис показал, что ипотечные кредиты без первоначального взноса очень часто получали статус дефолтных, неудивительно, что в настоящее время они не пользуются популярностью.

«Сейчас такие программы - большая редкость, что обусловлено рядом экономических и правовых факторов, - говорит Андрей Гойхман. - Во-первых, многие банки пострадали во время кризиса, так как цены на недвижимость пошли вниз. Во-вторых, существуют правовые проблемы, связанные с требованиями Банка России по повышенному резервированию данных кредитов».

Однако займы с минимальным первоначальным взносом по-прежнему существуют на рынке. Правда, ставка по ним на 2-3 процентных пункта выше, чем по стандартным ипотечным программам. «Получается, что наименее обеспеченные клиенты получают наиболее дорогой продукт, что существенно повышает риск дефолта», - подчеркивает эксперт Абсолют Банка Галина Костышева. Однако альтернативы этому, по мнению банкиров, не просматривается: дополнительная нагрузка на заемщика обусловлена страхованием финансовой ответственности до момента выплаты нужного для банка объема собственных средств.

Впрочем, есть и хорошие новости для потенциальных ипотечных заемщиков: если сразу после кризиса первоначальный взнос по ипотечным кредитам доходил до 70%, то сейчас требования стали менее жесткими. Наиболее распространенным первоначальным взносом в настоящее время является цифра 15% от стоимости кредита, считает Константин Артюх (банк DeltaCredit), Дмитрий Леус (банк «Западный») назвал цифру 15-20%.

Наталья Карасева (Сбербанк) говорит, что сейчас минимальный первоначальный взнос по основным жилищным программам Сбербанка составляет   10-15%   от   стоимости приобретаемого жилья. «При этом чем больше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка, - подчеркивает эксперт. - Связано это именно с повышенными рисками невозврата, которые могут возникнуть в случае падения цен на недвижимость».

Минимальный первоначальный взнос, с которым сейчас готовы работать кредитные организации, составляет 15-20%, указывает Галина Костышева (Абсолют Банк). «При этом оптимальным как для банка, так и для клиента является соотношение 30-50% собственных средств к общей стоимости объекта недвижимости. Заемщик в этом случае получает оптимальную ставку по кредиту, а банк - возможность снизить кредитные риски», - резюмирует специалист.

ПЕРСПЕКТИВНОЕ СТРАХОВАНИЕ

Взаимодействие банков со страховыми компаниями - один из наиболее эффективных механизмов, позволяющих избежать возникновения рисков по ипотеке.

Основная роль страхования в ипотечном кредитовании сводится к минимизации рисков банка, что необходимо ввиду долгосрочного использования клиентом кредитных средств. Для банка это также дополнительная гарантия стабильности кредитного портфеля и защита его от основного риска -риска невозврата кредитных средств.

Благодаря наличию страхования банк может предложить клиенту более выгодные условия кредитования за счет минимизации рисков.

На данный момент выделяются три основных вида страхования при ипотечном кредитовании: страхование жизни и трудоспособности заемщика (созаемщиков), страхование недвижимости, которая является залогом по ипотеке, страхование риска утраты права собственности на жилье (титула), то есть так называемое титульное страхование.

Стандартное пакетное предложение для страхования клиентов - это комплексный договор, который включает в себя страхование недвижимости, личное и титульное страхование, рассказывает Галина Костышева (Абсолют Банк). «Страхование этих рисков - общепринятая практика, которая давно и хорошо себя зарекомендовала. Страхование финансовых рисков приводит лишь к удорожанию кредитного продукта и размещению средств среди неплатежеспособных заемщиков. Механизм финансового страхования ипотеки довольно молодой и еще не доведен до совершенства, поэтому и выплаты по таким страховым продуктам сомнительны», - поясняет специалист.

«Дело в том, что страховые компании финансовых рисков не несут, -констатирует, со своей стороны, Дмитрий Леус (банк «Западный»). - Нельзя застраховать невозврат кредита, можно застраховать только жизнь и титул заемщика. Это необходимо при ипотеке. На мой взгляд, тот механизм, который в последнее время выработали страховые компании и банки, является оптимальным».

На рынке ипотечного страхования наблюдается определенное оживление, отмечают эксперты. Поэтому в ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшего развития новых видов страхования при ипотечном кредитовании.

Появляются новые страховые продукты, например новый продукт СК АИЖК - страхование гражданской ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Продукт позволяет снизить первоначальный взнос до 10%, делая ипотеку доступнее. Кроме того, этот вид страхования необходим для запуска полноценной системы се-кьюритизации ипотечных займов.

Данный вид страхования создан на случай дефолта заемщика и обеспечивает выплату кредитной организации разницы между остатком задолженности по кредиту и ценой реализации объекта недвижимости посредством аукциона. Такие ситуации часто возникали в кризис, когда существенно падали цены на недвижимость, - и почти наверняка будут возникать при любом ухудшении внутриэкономической ситуации. «Несмотря на тенденцию снижения первоначального взноса, мы считаем перспективным развитие операций страхования ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита, - считает Наталья Карасева (Сбербанк). - Возможность погашения страховой компанией части задолженности по кредиту (до 20% стоимости заложенного имущества) при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, позволит снизить размер первоначального взноса заемщика». Причем подобная «страховка», по словам эксперта Сбербанка, позволит сделать это без увеличения рисков кредитора. В результате банки, прибегающие к этому страховому продукту, смогут повысить уровень одобрения по кредитам. «Пока мы не планируем использовать эту схему в массовом порядке, только если увидим риски по конкретному типу жилья», - сообщает Наталья Карасева.

ГОСБАНКИ ДАЮТ ФОРУ ОСТАЛЬНЫМ

В настоящее время основная доля рынка ипотечного кредитования приходится на банки с государственным участием и коммерческие банки, выступающие агентами АИЖК. По состоянию на ноябрь текущего года доля Сбербанка на рынке жилищного кредитования составляла 47%, говорит Наталья Карасева. И предпосылок для существенного изменения расстановки сил в ближайшей перспективе пока не наблюдается. «Ипотечное кредитование - один из самых сложных банковских продуктов, успешная реализация которого возможна только сильными игроками, обладающими прочной «подушкой» ликвидности и гиперстрессо-устойчивостью к различным изменениям во внешней и внутренней экономической среде», - уверена эксперт Сбербанка.

Сбербанк готов также выкупать у других кредитных организаций требования по ипотечным кредитным договорам, заключенным с клиентами по стандартам Сбербанка. Это предложение ориентировано, прежде всего, на небольшие кредитные организации, испытывающие сложности с ликвидностью. «Цессия ипотечных активов является для них эффективным инструментом привлечения денежных средств. Наши условия и требования соответствуют стандартным условиям ипотечного кредитования на покупку готового и строящегося жилья. Таким образом, мы надеемся поддержать развитие ипотечного кредитования в стране», - говорит Наталья Карасева.

По мнению Владимира Лопатина, тенденция доминирования госбанков на рынке ипотечного кредитования сохранится или даже усугубится. «И дело не только в том, что наши госбанки традиционно имеют отнюдь не рыночные привилегии в фондировании, -объясняет эксперт. - Как ни странно, госбанки по сравнению с частными финансовыми институтами зачастую выглядят более предприимчивыми, напористыми и даже организованными. В ипотеке - в том числе. Имея партнерские отношения со многими участниками рынка, я просто вынужден это констатировать. Скорость принятия и реализации кредитных решений, ширина продуктовой линейки, гибкость при оценке заемщиков и предметов залога - во всем этом госбанки дают фору остальным. Не всем, конечно, но многим».

Банки с государственным участием действительно имеют наиболее весомую долю на рынке кредитования, соглашается Константин Артюх, объясняя это наличием у них большого количества офисов, отделений, точек продаж во многих регионах РФ. «Вместе с тем коммерческие и в особенности специализированные ипотечные банки, обладающие передовыми технологиями и бизнес-процессами, сбалансированными кредитными политиками, клиен-тоориентированными подходами, будут также активно представлены в этом сегменте и будут способствовать развитию института кредитования в нашей стране», - считает старший вице-президент банка DeltaCredit.

По мнению других участников рынка, доля госбанков, работающих с ипотекой, чрезвычайно велика и превышает 70-80%.

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования доля государственных банков составляет не менее «75% плюс», доля банков, работающих в строгом соответствии со стандартами АИЖК, - 11%, отмечает Андрей Гойхман (Инвестторгбанк). То есть доля ипотеки коммерческих банков, не работающих в соответствии со стандартами АИЖК и не принадлежащих государству (полностью или частично), не превышает 14%. «Скорее всего, перемен в данной статистике в ближайшее время не будет, так как государственные банки обладают наиболее дешевыми и стабильными источниками фондирования операций по ипотечному кредитованию. Это позволяет им без проблем снижать ставки по ипотечным кредитам. Однако коммерческие банки также будут занимать определенную нишу на рынке ипотечного кредитования, прежде всего, за счет оперативности принятия решений и качества сервиса», - добавляет Андрей Гойхман.

Ирина Градович (Промсвязьбанк) также говорит о том, что доля госбанков превышает 80% за счет доступности более дешевого фондирования. «Пока на финансовых рынках нестабильная ситуация, коммерческие банки ограничены в привлечении ресурсов для фондирования ипотеки и, следовательно, существуют рыночные ограничения в развитии рынка ипотеки для частных банков», - делает вывод эксперт.

Дмитрий Леус (банк «Западный») считает, что не надо гнаться за показателями госбанков, а нужно сосредоточиться на качестве кредитования: «Размеру банка обычно соответствует размер активов. Таким образом, сегменты любого кредитования в активах госбанков обычно выше».

«СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ ПО-РУССКИ», ИЛИ ГДЕ ВЗЯТЬ «ДЛИННЫЕ ДЕНЬГИ»

В настоящее время источники фондирования ипотеки ограничены. Неслучайно эксперты прогнозируют, что проблемы фондирования будут продолжать оставаться актуальными и острыми для многих кредиторов и в 2012 году. «Это связано с изменением макроэкономической ситуации за рубежом, особенностями реагирования российского рынка заимствований, активностью и стратегией его участников», - говорит Константин Артюх (DeltaCredit).

Проблему отсутствия инструмента «длинных денег» приходится решать творчески, рассказывает Дмитрий Леус (банк «Западный»). Либо путем получения неких оферт на фондирование ипотечного портфеля, выпуска, насколько это возможно, «длинных» ценных бумаг (облигаций, векселей т.д.), либо путем выдачи кредитов по стандартам институтов, которые потом эти бумаги в состоянии выкупить или предоставить под них фондирование.

Андрей Гойхман (Инвестторгбанк) считает, что «единственный способ решения данной проблемы давно известен - это развитие рынка ипотечных ценных бумаг, которого в России пока нет». Государство, конечно, пытается решать эту проблему путем запуска специальных государственных программ по гарантированному выкупу ипотечных ценных бумаг со стороны ВЭБа и АИЖК. И это действительно важный этап в развитии данного рынка, считают представители банков. Рынок секьюритизации должен развиваться, отмечает Андрей Гойхман, но пока его рост сдерживается отсутствием институциональных инвесторов в лице негосударственных пенсионных фондов, страховых компаний и т.д.

Вообще-то тема «длинных денег» – во многом надуманная тема, считает Владимир Лопатин. «Если мы посмотрим, какова доля таких денег, например, в ипотеке США, однозначно лидирующей в мире, то с удивлением обнаружим, что данный показатель там колеблется в районе 15%. Именно столько вкладывают в ипотеку так называемые институциональные инвесторы, обладающие долгосрочными ресурсами: пенсионные фонды, страховые компании и т.п. А вот банки, никогда не имевшие «длинных» пассивов, вкладывают более половины», – приводит данные эксперт.

Проблема заключается не в «длинных деньгах», а в «длинных инструментах», держателями которых вполне могут выступать обладатели «коротких денег», считает Владимир Лопатин. Главное, чтобы эти инструменты были надежными, понятными, ликвидными и хотя бы умеренно доходными. В этом случае они легко могут переходить из рук в руки, мало чем уступая «живой» ликвидности.

К сожалению, с долгосрочными финансовыми инструментами в России дела традиционно обстоят не слишком благополучно. «Окошко на Запад» как захлопнулось в 2008 году, так и не открывалось для нашей ипотеки, – констатирует Владимир Лопатин. – В этих условиях просто не мог не оживиться интерес кредиторов к «секьюритизации по-русски». Но ее объемы не впечатляют. Тридцать с «хвостиком» млрд рублей на шесть состоявшихся выпусков -вот и вся секьюритизация нашей ипотеки за истекший год. При том, что выдача превысила 600 млрд рублей. И вроде бы спрос на выпускаемые ипотечные бонды у нас сейчас выше предложения, а выпусков все равно немного. В результате в массе своей российские ипотечные активы остаются на удержании первичных, в крайнем случае, вторичных кредиторов. А это опасно. Возникают системные риски, «хеджируемые» разве что тем, что накопленный объем российской ипотеки, мягко говоря, невелик».