Аналитика и комментарии

07 июня 2006

Цена квадратного метра

Опасения о раздувании «финансового пузыря» на строительно-инвестиционном рынке отнюдь не беспочвенны. Как отмечает Александр Хандруев, руководитель консалтинговой компании «БФИ», предпосылки для появления подобных пирамид возникают, когда цена активов растет с ежегодным темпом в 20%. Стоимость жилья в России взвинчивается с большей скоростью. По данным аналитического центра IRN.RU, рост цен на жилье в 2001 г. составил 15%, в 2002 г. — 25%, в 2003_г._— 35%, а за первые 5_месяцев 2004_г. — 40% в годовом выражении. Если сложившаяся тенденция сохранится, то в 2004 г. стоимость жилья вырастет на 50%.

Похоже, ситуация на рынке достигла критической отметки. О проблеме заговорили не только аналитики, но руководство страны. В феврале 2004 г. министр экономического развития и торговли Герман Греф указал на опасность перегрева рынка недвижимости. На заседании правительства 13 мая 2004 г. министр промышленности и энергетики Виктор Христенко перечислил основные болевые точки жилищного сектора: «Цены на жилье неподъемные, доходы низкие, зарплаты серые, кредитных историй нет, процентные ставки по ипотеке высокие, застройщики несут большие издержки из-за административных барьеров». Глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев, в свою очередь, добавил, что основная проблема заключается в монополизации рынка, особенно в крупных городах. По мнению чиновника, в отдельных регионах рынок контролируется двумя-тремя компаниями, которым выгодны высокие цены. Поэтому правительство собирается заняться регулированием цен на жилье.

Участники рынка пока скептически воспринимают намерения властей. По мнению начальника Управления информации и связей с общественностью ФК «Социальная инициатива» Николая Дерябина, установить реальный контроль над стоимостью квартир сегодня практически невозможно. Председатель Совета директоров группы компаний «АРКС» Александр Лавленцев высказался более резко: «Если вводить контроль над ценами на жилье, это уже будет не рынок, а новая монополия. Демонополизацию надо начинать с рынка стройматериалов. Кроме того, необходимо открыто проводить торги на право застройки того или иного земельного участка».

Рост цен на жилую недвижимость в Москве (за 1 кв. м)

Как отметил начальник Управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин, хорошо уже то, что Михаил Фрадков признал существование проблемы. Раньше правительство вообще ничего не предпринимало, хотя эксперты неоднократно заявляли о негативных аспектах механизма формирования стоимости жилья. В ближайшее время в Госдуму поступит 27 законопроектов, которые упростят процедуру получения ипотечных кредитов, защитят права собственников жилья, снимут бюрократические барьеры и снизят налоговую нагрузку на компании-застройщики.

Долой спекулянтов

Инициативы правительства запоздали. Для принятия столь внушительного списка законов может потребоваться много времени. Страсти на рынке накаляются, может наступить паническая распродажа активов, как это произошло в апреле 2004_г. в США. За 40 дней индекс фондов недвижимости Wilshire REIT потерял 22,6%.

Фондовый рынок России весьма напоминает гипертрофированный рынок недвижимости США. Разница между ними лишь в темпах роста или падения (см. рис. 1). Фондовый индекс РТС, например, за 29 дней, с 12 апреля по 11 мая 2004 г., потерял в стоимости 35,5%. Это наводит на печальные размышления: не постигнет ли Россию участь США? Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлтеров, утверждает, что вероятность резкого падения цен на жилье очень мала. Более вероятна возможность плавного снижения стоимости на недвижимость на 20–25%. Подобное развитие событий произойдет, по мнению эксперта, уже к исходу нынешнего, 2004_г. и продлится около двух-трех лет.

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко считает, что потенциальный обвал цен на рынке недвижимости вряд ли наступит ранее конца 2005 г. В качестве основного фактора повышения цен эксперт называет деятельность спекулянтов на рынке строящегося жилья. Весь их бизнес заключается в том, чтобы купить квартиру на «стадии котлована», а затем продать ее по большей цене. Такими инвесторами приобретается не менее 30% всех квартир в новостройках (или 3 млн. кв. м ежегодно). Если спекулянты одновременно реализуют свои квадратные метры, падение цен на рынке недвижимости просто неизбежно.

Свой вклад в «надувание» рынка недвижимости вносят и коммерческие банки, активно инвестирующие в строительство. Так, на 1 апреля 2004 г. у 700 кредитных учреждений совокупные вложения в строительство (символ 60701 в оборотной ведомости по счетам бухгалтерского учета — форма 101) составляли 9,38 млрд. руб. Столько стоят не менее 1,5 млн. кв. м недвижимости в Москве. По оценкам экспертов, эта величина — половина всех предложений, которые существуют на рынке. Вот почему риск возникновения коллапса на рынке недвижимости выглядит весьма реалистично.

Обогнать инфляцию

Значительное число граждан покупает недвижимость для защиты денежных средств от инфляции. Подобная категория инвесторов обычно не склонна реализовывать свои активы через год или два. Поэтому, как полагает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, они воздержатся от продажи квартир, даже если цены значительно упадут.

Следует учитывать и существование феномена скрытой инфляции. Можно ли верить в 10%-ное снижение покупательной способности денег в 2003 г., в то время как проезд на пригородном транспорте, например, подорожал на 35%? Сохранится ли 10%-ная инфляция в 2004 г., если цена пригородного автосообщения весной выросла на треть, а железнодорожники уже повысили тарифы на 50%?  Очевидно, что реальная инфляция намного выше официальных 10%. Темпы роста цен на недвижимость на этом фоне выглядят весьма скромно. Они лишь отражают интуитивную оценку людьми действительного уровня инфляции.

В то же время, по мнению руководителя отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья» Юрия Кочеткова, не более двух сделок из ста можно считать чисто спекулятивными. А вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев вообще утверждает о надуманности проблемы спекулянтов на рынке недвижимости.

Иначе смотрит на ситуацию Олег Мышкин, директор Департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. Он полагает, что бум на рынке недвижимости еще не начинался. Доказательством тому служит второе место, занятое Москвой в инвестиционном рейтинге крупнейших городов мира, опубликованный британской компанией Knight Frank. По мнению эксперта, можно ожидать значительного увеличения зарубежных инвестиций, а также появления на рынке новых профессиональных игроков.

Михаил Чекулаев
Поделиться:
 

Возврат к списку